주택연금 상담을 다녀온 두 사람이 서로 다른 금액을 들고 오는 경우가 있습니다. 요율은 똑같이 주택가격의 1.0% 인데 결과가 갈립니다.
요율은 흔들리지 않습니다. 흔들리는 것은 그 1.0%를 곱하는 가격입니다. 그리고 이 가격은 집주인이 생각하는 시세도, 실거래가도, 세금 고지서에 찍힌 숫자도 아닌 공사가 정한 순서에 따라 뽑혀 나온 값입니다. 아파트에 사는 사람과 빌라·단독주택에 사는 사람이 같은 출발선에 서지 않는 이유가 여기 있습니다.
이 글은 그 가격이 어디서 결정되는지 하나만 따라갑니다. 기준일은 2026년 9월 18일이며, 근거는 한국주택금융공사 안내와 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」가 인용한 「주택담보노후연금보증규정」입니다.
목차
- 요율은 고정돼 있고, 금액을 흔드는 쪽은 가격입니다
- 공사가 집값을 정하는 네 단계
- 아파트는 두 번째 칸에서 끝납니다
- 빌라·단독주택은 세 번째 칸부터 시작합니다
- 감정평가를 먼저 써 달라고 요구할 수 있습니다
- 가격 하나가 세 가지를 동시에 정합니다
- 집이 비싸면 단서가 하나 더 붙습니다
- 담보를 바꾸면 이 과정을 다시 밟습니다
- 자주 묻는 질문
- 정리 — 주택 종류별 한 줄
1. 요율은 고정돼 있고, 금액을 흔드는 쪽은 가격입니다
현재 적용되는 초기보증료율은 주택가격의 1.0% 입니다. 2026년 3월 1일 신청분부터 이 요율이 쓰이고, 그 전에 신청한 계약에는 1.5%가 적용됐습니다. 인터넷에 두 숫자가 함께 돌아다니는 것은 둘 다 실제로 쓰였던 값이기 때문이고, 기준은 신청한 날입니다.
1.0%라는 숫자 자체는 법에 못 박힌 값이 아닙니다. 「한국주택금융공사법」은 초기보증료를 담보주택 가격의 2% 이내에서 정하도록 하고, 그 범위 안에서 공사 이사회가 실제 요율을 결정합니다. 오늘의 1.0%가 영구적이지는 않다는 뜻입니다.
요율이 하나뿐이니 금액을 가르는 변수는 곱해지는 가격 한 가지만 남습니다. 그런데 이 값은 신청인이 고르는 것이 아니라 규정이 정한 순서대로 뽑힙니다.
덧붙여 두면, 초기보증료는 통장에서 빠져나가는 돈이 아닙니다. 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하고 그만큼이 연금지급총액에 얹히는 구조라 현금을 따로 준비할 필요가 없습니다. 다만 얹힌 순간부터 이자가 붙고, 부부가 모두 돌아가신 뒤 집을 처분할 때 함께 정산됩니다. 없어지는 돈이 아니라 뒤로 미뤄지는 돈입니다.
2. 공사가 집값을 정하는 네 단계
「주택담보노후연금보증규정」은 담보주택 가격을 아래 순서대로 적용하도록 정하고 있습니다. 위 칸에 해당하는 값이 있으면 거기서 멈추고, 없으면 아래로 내려갑니다.
| 순서 | 무엇을 쓰나 |
|---|---|
| ① | 한국부동산원 인터넷시세 |
| ② | KB국민은행 인터넷시세 |
| ③ | 국토교통부 주택공시가격 (공시가격이 없으면 시가표준액) |
| ④ | 공사와 협약을 맺은 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액 |
여기서 짚어야 할 것이 ③번입니다. 주택연금을 설명하는 글 상당수가 "공시가격이 아니라 시세로 계산한다"고만 적는데, 공시가격은 산정 순서 안에 들어 있습니다. 인터넷 시세가 없는 집이라면 공시가격이 곧 주택가격이 되고, 그 값에 1.0%가 곱해집니다.
혼동을 부르는 원인은 주택연금에 가격 기준이 두 개 있다는 점입니다.
- 가입할 수 있는지를 볼 때 → 부부 합산 공시가격 등 12억원 이하
- 얼마를 받고 얼마를 내는지를 정할 때 → 위 네 단계로 뽑은 주택가격
법제처가 든 예시가 이 차이를 그대로 보여 줍니다. 60세 신청자의 사례를 들면서 주택가격은 6억원, 공시가격은 4.2억원으로 한 문장 안에 나란히 적어 두었습니다. 이 집의 초기보증료는 6억원을 기준으로 계산되므로 600만원이고, 4.2억원을 기준으로 한 420만원이 아닙니다.
3. 아파트는 두 번째 칸에서 끝납니다
인터넷 시세가 조회되는 집은 ①이나 ②에서 값이 확정됩니다. 대부분의 아파트가 여기에 해당합니다. 이 경우 가격을 확인하는 데 별도 절차가 필요 없고, 신청인이 부담하는 감정평가 수수료도 발생하지 않습니다.
법제처 자료는 감정평가 수수료를 한국부동산원이나 국민은행 인터넷 시세가 없거나, 신청인이 요청해 감정평가로 주택가격을 평가할 때에만 부담한다고 명시하고 있습니다. 두 조건 모두 아닌 집은 이 비용이 0원입니다.
그래서 아파트 소유자가 확인할 것은 단순합니다. 본인 단지의 시세가 두 기관 중 어디에 어떤 금액으로 올라와 있는지 보면, 초기보증료 규모를 그 자리에서 가늠할 수 있습니다.
4. 빌라·단독주택은 세 번째 칸부터 시작합니다
연립·다세대·단독주택·오피스텔은 인터넷 시세가 없는 경우가 많습니다. 그러면 ③ 공시가격이나 ④ 감정평가액으로 내려갑니다. 여기서 아파트와 다른 일이 두 가지 생깁니다.
첫째, 기준 금액이 시세보다 낮게 잡힐 수 있습니다. 공시가격은 일반적으로 거래 가격보다 낮게 형성되므로, 그 값이 주택가격이 되면 초기보증료도 함께 낮아집니다. 비용만 보면 유리해 보이지만, 같은 가격으로 월지급금도 함께 계산된다는 점을 잊으면 안 됩니다. 보증료가 줄어든 만큼 매달 받을 연금도 줄어듭니다.
둘째, 감정평가로 가면 현금이 나갑니다. 법제처 예시 기준으로 주택감정평가 수수료는 약 83만 3,800원 입니다. 이 금액이 모든 집에 같은지는 확인되지 않았고, 예시에 실린 값이라는 점을 감안하셔야 합니다. 다만 공사는 주택가격 2억 5천만원 미만 1주택자에게 필요시 감정평가 수수료를 지원한다고 안내하고 있으므로, 해당될 수 있다면 상담에서 반드시 확인할 항목입니다.
| 주택 종류 | 대체로 어느 칸에서 결정되나 | 감정평가 수수료 |
|---|---|---|
| 아파트 | ① 또는 ② 인터넷시세 | 발생하지 않음 |
| 연립·다세대(빌라) | ③ 공시가격 또는 ④ 감정평가액 | 감정평가로 가면 발생 |
| 단독주택 | ③ 공시가격(없으면 시가표준액) 또는 ④ | 〃 |
| 주거목적 오피스텔 | ③ 또는 ④ | 〃 |
5. 감정평가를 먼저 써 달라고 요구할 수 있습니다
네 단계는 원칙이고, 규정에 예외가 하나 있습니다. 신청인이 요구하면 감정평가액을 가장 먼저 적용할 수 있습니다.
이 조항이 의미를 갖는 상황은 분명합니다. 공시가격이 실제 거래 수준보다 크게 낮은 집이라면, 공시가격을 기준으로 삼는 순간 월지급금도 그만큼 낮게 확정됩니다. 주택연금의 월지급금은 신청 시점에 정해진 뒤 이후로 바뀌지 않으므로, 한 번 낮게 잡힌 기준은 계속 따라다닙니다.
그래서 저울에 올릴 항목은 두 개입니다. 감정평가로 주택가격이 얼마나 올라가는지, 그리고 그에 따라 초기보증료와 감정평가 수수료가 얼마나 늘어나는지입니다. 가격이 오르면 보증료도 함께 오르므로 무조건 유리하다고 말할 수는 없습니다.
어느 쪽이 나은지는 집마다 다르고, 공시가격과 예상 감정가의 격차를 알아야 계산이 됩니다. 이 판단은 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114 에 본인 주소지를 넣어 문의하는 편이 가장 빠릅니다.
6. 가격 하나가 세 가지를 동시에 정합니다
앞의 네 단계를 거쳐 나온 주택가격은 한 곳에만 쓰이지 않습니다. 세 가지가 이 값에 함께 걸려 있습니다.
| 이 가격이 정하는 것 | 어떻게 |
|---|---|
| 초기보증료 | 주택가격 × 1.0%, 최초 연금지급일에 한 번 |
| 월지급금 | 같은 주택가격을 기준으로 산정, 신청일 조건으로 확정 |
| 등록면허세 | 저당권 설정금액을 무엇으로 잡느냐에 따라 세액이 결정 |
세 번째가 특히 놓치기 쉬운 항목입니다. 등록면허세는 기준을 신청인이 고를 수 있습니다. 저당권 설정금액을 ⓐ 최초보증기한의 예상주택가격으로 잡을지, ⓑ 보증금액의 120%로 잡을지 선택하는 구조입니다. 법제처 예시에서 ⓐ는 79만 9,800원(50% 감면 적용 후)이고, ⓑ는 조건에 따라 189만원에서 348만원 사이입니다. 네 배 가까운 차이가 나는데도 고를 수 있다는 사실 자체를 모른 채 넘어가는 경우가 많습니다.
등록면허세는 2027년 12월 31일까지 50% 감면됩니다. 법제처는 같은 내용을 "일몰기한이 경과하는 2028년부터는 감면되지 않는다"고 적고 있습니다. 표현만 다를 뿐 같은 말입니다. 함께 붙는 지방교육세는 등록면허세액의 20%이고, 농어촌특별세와 국민주택채권 매입의무는 면제됩니다.
이 글은 가격이 정해지는 과정까지만 다뤘습니다. 그 가격에 요율을 곱한 뒤의 이야기 — 집값 1억원부터 12억원까지 구간별 초기보증료 금액, 그 돈이 대출잔액에 얹혀 20년 뒤 얼마로 불어나는지, 그리고 매달 붙는 연보증료 0.95%까지 합치면 총비용이 어디서 뒤집히는지는 축이 다른 글에 정리돼 있습니다.
7. 집이 비싸면 단서가 하나 더 붙습니다
가격이 높은 집에는 단순 곱셈으로 끝나지 않는 구간이 있습니다.
법제처는 초기보증료를 설명하면서 "총대출한도 6억원의 적용을 받는 경우에는 위 금액 내에서 별도로 산출할 수 있다" 는 단서를 달아 두었습니다. 다만 그 별도 산출의 계산식은 공개된 자료에서 확인되지 않습니다. 고가주택이라면 집값에 1.0%를 곱한 값이 실제 보증료와 다를 수 있다는 뜻이고, 이 경우 예상연금조회와 상담으로 확인하는 것 말고는 방법이 없습니다.
또 하나. 「주택담보노후연금보증규정」은 담보주택 시세가 12억원을 넘으면 12억원을 기준으로 월지급금을 산정한다고 정하고 있습니다. 다만 이 조문은 월지급금에 대해서만 명시돼 있고, 보증료 산정에도 같은 상한이 적용되는지는 이번 확인에서 근거를 찾지 못했습니다. 12억원을 넘는 집이라면 이 부분을 추정하지 마시고 공사에 직접 물어보셔야 합니다.
8. 담보를 바꾸면 이 과정을 다시 밟습니다
초기보증료는 이름 그대로 처음 한 번 내는 비용이지만, 예외가 있습니다. 담보주택이 바뀌면 다시 냅니다. 법제처는 담보주택이 변경되는 경우 신규담보를 취득한 뒤 처음으로 월지급금이 지급되는 날에 납부한다고 적고 있습니다.
새 집에 대해서는 가격 산정도 처음부터 다시 이루어집니다. 아파트에서 빌라로 옮기면 ①②에서 ③④로 칸이 바뀌고, 감정평가 수수료가 새로 생길 수 있습니다. 등록면허세와 인지세 같은 부대비용도 다시 발생합니다.
그래서 이사 계획이 있다면 그 계획을 정리한 뒤에 신청하는 편이 낫습니다. 가입 후에 옮기면 같은 절차와 같은 비용을 두 번 치르게 됩니다.
9. 자주 묻는 질문
Q. 우리 아파트는 부동산원 시세와 KB 시세가 다릅니다. 어느 쪽이 적용되나요?
규정은 한국부동산원 인터넷시세를 먼저 보고, 없으면 KB국민은행 인터넷시세를 보도록 순서를 정하고 있습니다. 두 값이 다를 때 실무에서 어떻게 처리되는지까지는 공개 자료로 확인되지 않으므로, 본인 단지 기준으로는 공사에 확인하시는 것이 정확합니다.
Q. 공시가격이 시세보다 훨씬 낮은 빌라인데, 그대로 두면 손해인가요?
낮은 가격이 기준이 되면 초기보증료는 줄지만 월지급금도 함께 줄어듭니다. 신청인이 요구하면 감정평가액을 최우선으로 적용할 수 있으므로, 감정평가로 올라가는 가격과 그때 생기는 수수료·보증료 증가분을 비교해 보셔야 합니다. 어느 쪽이 유리한지는 격차의 크기에 달려 있어 일반화할 수 없습니다.
Q. 감정평가 수수료는 무조건 83만원인가요?
법제처가 시세 6억원 주택을 예로 들며 제시한 금액이 약 83만 3,800원입니다. 집값에 따라 달라지는지까지는 확인하지 못했으니 참고값으로 보시는 편이 맞습니다. 주택가격 2억 5천만원 미만 1주택자라면 공사의 수수료 지원 대상인지 함께 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 보증료를 현금으로 미리 내고 이자를 줄일 수는 없나요?
공사와 법제처 자료 모두 초기보증료가 연금지급총액에 자동으로 가산되므로 별도로 현금을 납부할 필요가 없다고만 안내하고 있고, 현금 선납을 선택할 수 있는지는 확인되지 않았습니다. 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하는 흐름이라 개인이 직접 내는 구조가 아닙니다. 대출잔액을 줄이고 싶다면 일부 상환이 가능한지를 상담에서 물어보시는 편이 실질적입니다.
Q. 가입한 뒤에 집값이 오르면 보증료를 더 내나요?
초기보증료는 신청 시점의 주택가격으로 한 번 확정됩니다. 이후 시세가 오르내린다고 다시 계산하지 않습니다. 다만 매달 붙는 연보증료는 대출잔액을 기준으로 하므로, 잔액이 쌓이는 만큼 금액 자체는 계속 커집니다.
10. 정리 — 주택 종류별 한 줄
- 아파트: 인터넷 시세에서 가격이 확정됩니다. 감정평가 수수료는 없습니다. 시세 × 1.0%로 초기보증료를 가늠하면 됩니다.
- 빌라·단독주택·오피스텔: 공시가격이나 감정평가액이 기준이 됩니다. 낮은 가격은 보증료와 월지급금을 함께 낮춥니다.
- 공시가격과 시세 격차가 큰 집: 감정평가 최우선 적용을 요구할 수 있습니다. 가격 상승분과 수수료·보증료 증가분을 함께 계산하셔야 합니다.
- 12억원을 넘는 집: 월지급금은 12억원을 기준으로 산정됩니다. 보증료 기준은 확인되지 않았으니 공사에 직접 확인하십시오.
- 이사 계획이 있는 경우: 담보가 바뀌면 초기보증료와 부대비용을 다시 부담합니다. 계획을 정리한 뒤 신청하는 편이 낫습니다.
본인 집의 가격이 어느 칸에서 잡히는지는 한국주택금융공사 예상연금조회(로그인 없이 가능)로 먼저 확인해 보시고, 경계에 걸린 사례라면 ☎ 1688-8114 로 문의하시기 바랍니다.
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*이 글은 2026년 9월 18일 기준 한국주택금융공사 안내와 법제처 「찾기쉬운 생활법령정보」가 인용한 「주택담보노후연금보증규정」, 금융위원회 보도자료를 바탕으로 정리했습니다. 보증료율은 법정 한도 안에서 이사회가 정하는 값이라 이후 달라질 수 있고, 총대출한도가 적용되는 고가주택은 별도로 산출될 수 있습니다. 특정 상품이나 금융회사를 권유하는 글이 아닙니다.*