카테고리: 퇴직/노후준비
"방 하나 세놓으면 월 60만원은 들어온다더라."
이 숫자에서 계산을 시작하면 결과는 대체로 어긋납니다. 60만원은 계약서에 적히는 금액이지 통장에 남는 금액이 아니기 때문입니다. 세입자가 바뀌는 달에는 아예 들어오지 않고, 들어온 뒤에도 세금과 보험료라는 이름으로 일부가 다시 나갑니다.
주택연금 월지급금은 반대입니다. 공사가 정한 금액이 매달 같은 날 그대로 꽂히고, 거기서 떼어 가는 항목이 없습니다. 그래서 두 숫자를 나란히 놓으려면 월세 쪽을 같은 기준까지 깎아 내려야 합니다. 이 글은 그 깎아 내리는 순서만 다룹니다.
2026년 9월 기준이며, 어느 쪽이 유리한지에 대한 답은 여기서 내리지 않습니다.
목차
- 총수입과 순수입은 서로 다른 숫자입니다
- 1단계 — 월세 총수입을 무슨 근거로 잡을 것인가
- 2단계 — 매달, 매년 빠져나가는 7가지
- 3단계 — 세금이 붙기 시작하는 경계선
- 4단계 — 건강보험료와 기초연금은 반대로 움직입니다
- 내가 살 집의 주거비까지 빼야 숫자가 맞습니다
- 주택연금 쪽에 쌓이는 비용도 계산에 넣으십시오
- 계산 순서표 — 빈칸을 채워 보십시오
- 자주 묻는 질문
총수입과 순수입은 서로 다른 숫자입니다
임대에서 처음 잡는 금액은 언제나 총수입입니다. 여기에는 비어 있는 달도, 계약할 때마다 나가는 수수료도, 나중에 신고하게 될 세금도 들어 있지 않습니다. 반면 연금 쪽 숫자는 이미 순수입에 가깝습니다.
성격이 다른 두 숫자를 그대로 저울에 올리면 임대 쪽이 실제보다 커 보입니다. 인터넷에서 "월세가 훨씬 낫더라"는 계산을 자주 보게 되는 이유이기도 합니다. 그 글들 대부분은 뺄 것을 빼지 않은 상태입니다.
그래서 순서를 이렇게 잡습니다. 총수입을 근거 있게 정하고, 지출 항목을 차례로 덜어내고, 마지막에 주거비까지 정리한 뒤에야 비교가 시작됩니다.
1단계 — 월세 총수입을 무슨 근거로 잡을 것인가
감으로 적은 금액 하나가 뒤의 계산을 전부 무너뜨립니다. 근거로 쓸 수 있는 자료는 세 종류이고, 각각 쓰임이 다릅니다.
첫째, 전월세전환율입니다. 한국주택금융공사는 「2026년 상반기 전월세전환율 안내」에서 6.4%를 제시했습니다. 통계청 국가통계포털의 최근 6개월 지역별 전월세전환율을 산술평균한 값입니다.
⚠️ 다만 이 숫자의 용도를 정확히 알아야 합니다. 공지 원문이 밝힌 쓰임은 전세자금보증 신규 신청 건의 임차보증금을 다시 산정하기 위한 것입니다. 주택연금 월지급금과는 아무 관계가 없습니다. "공신력 있는 기관이 쓰는 전환율이 이 정도 수준"이라는 참고선으로만 보십시오.
둘째, 법으로 정한 상한이 따로 있습니다. 한국부동산원과 LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산기 안내를 보면 산식은 제한 산정률 2.0% + 한국은행 기준금리입니다. 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로 대입하면 연 5.00%가 나옵니다.
시장에서 쓰이는 6%대가 법정 상한 5%대보다 높은 것이 이상하게 보일 수 있습니다. 성격이 다른 숫자라서 그렇습니다. 상한 산식은 이미 맺은 전세계약을 월세로 바꿀 때 적용되는 기준이고, 새로 맺는 계약의 시세를 묶어 두는 규정이 아닙니다. 두 숫자를 한 계산에 섞으면 결과가 틀어집니다.
📌 부동산원 계산기 화면의 예시 수치는 기준금리 변동 반영이 늦을 수 있습니다. 조사 시점에도 직전 금리로 표기돼 있었습니다. 산식과 최신 기준금리를 직접 넣어 확인하는 편이 안전합니다.
셋째, 실제로 체결된 계약입니다. 앞의 두 가지는 전국 평균이거나 규제선일 뿐입니다. 내 집에 적용할 금액은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 월세 계약을 찾아 쓰는 것이 가장 정확합니다.
2단계 — 매달, 매년 빠져나가는 7가지
총수입이 정해졌다면 이제 덜어낼 차례입니다. 아래 일곱 가지는 성격과 발생 시점이 제각각이라 한 덩어리로 묶어 대충 잡으면 오차가 커집니다.
| 항목 | 언제 나가나 | 계산할 때 주의할 점 |
|---|---|---|
| 공실 | 세입자 교체 때마다 | 열두 달 전부 채워진다고 가정하지 마십시오 |
| 중개보수 | 계약할 때마다 | 임차인을 자주 바꿀수록 누적됩니다 |
| 수선·유지비 | 수시 | 신탁방식 임대는 관리 의무와 비용이 가입자 부담으로 명시돼 있습니다 |
| 재산세·종합부동산세 | 해마다 | 주택연금 가입 여부와 무관하게 소유자가 냅니다 |
| 임대소득세 | 해마다 | 조건부입니다. 3단계 참고 |
| 건강보험료 증가분 | 매달 | 금액이 가장 크게 튈 수 있는 자리입니다. 4단계 참고 |
| 미납 월세·명도 | 사고가 났을 때 | 돈으로 환산하기 어렵지만 실제 비용입니다 |
앞의 네 가지는 임대를 해 본 분이라면 대부분 감이 있습니다. 문제는 뒤의 세 가지입니다. 세금과 보험료는 월세를 받기 시작한 해가 아니라 그다음 해에 청구서로 돌아오기 때문에, 첫해에는 계산이 맞는 것처럼 보이다가 이듬해에 어긋납니다.
3단계 — 세금이 붙기 시작하는 경계선
국세청 주택임대소득 신고안내를 기준으로 하면, 월세에 세금이 붙느냐는 부부 합산 주택 수와 기준시가로 갈립니다. 판정은 아래 순서로 하면 됩니다.
- 부부 합산 1주택이고 기준시가 12억원 이하 → 월세에 소득세가 붙지 않습니다. 국외주택인 경우는 예외입니다.
- 부부 합산 1주택이지만 기준시가 12억원을 넘음 → 한 채뿐이어도 월세는 과세 대상입니다. 이 12억원 기준은 2023년 귀속분부터 적용되고 있습니다.
- 부부 합산 2주택 이상 → 받은 월세는 전부 과세 대상입니다. 배우자 명의로 집이 한 채 더 있으면 여기에 해당합니다.
- 보증금 쪽 → 1주택은 비과세이고, 3주택 이상은 소형주택을 뺀 나머지가 세 채 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 간주임대료가 잡힙니다. 소형주택은 전용면적 40제곱미터 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 집을 말합니다.
- 2026년 귀속분부터 → 기준시가 12억원을 넘는 고가주택을 두 채 가진 경우, 보증금 합계가 12억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 들어갑니다.
한 해 주택임대 수입금액이 2천만원 이하라면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 세율이 낮아질 수 있다는 뜻이지 세금이 사라진다는 뜻은 아닙니다. 비과세와 분리과세를 같은 말로 쓰는 글이 많으니 주의하십시오.
판정이 애매하면 국세청 상담센터 126으로 본인 조건을 넣어 물어보는 편이 빠릅니다.
4단계 — 건강보험료와 기초연금은 반대로 움직입니다
여기가 금액 차이가 가장 크게 벌어지는 자리입니다. 그런데 두 제도가 정반대 방향으로 움직여서, 한쪽만 보고 판단하면 결론이 뒤집힙니다.
건강보험 쪽부터 봅니다. 국민건강보험법 시행규칙의 피부양자 인정기준은 소득과 재산을 함께 봅니다. 이자·배당·사업·근로·연금·기타소득을 모두 더해 연 2,000만원 이하여야 하고, 재산은 재산세 과세표준 5억 4천만원 이하가 기준선입니다. 과세표준이 5억 4천만원을 넘고 9억원 이하인 구간은 연 소득 1,000만원 이하여야 자격이 유지되며, 9억원을 넘으면 소득과 관계없이 인정되지 않습니다.
⚠️ 문제는 주택임대소득이 사업소득으로 분류된다는 점입니다. 사업자 등록을 한 경우에는 사업소득이 0원일 때만 요건을 충족하고, 등록하지 않은 경우에도 연 500만원이 선입니다. 월세를 시작하는 순간 이 선을 넘을 수 있다는 뜻입니다. 피부양자에서 지역가입자로 바뀌면 소득뿐 아니라 집에도 보험료가 매겨져서 인상 폭이 예상보다 커집니다.
다만 무조건 자격을 잃는다고 단정할 수는 없습니다. 등록 여부와 과세 방식, 금액에 따라 결과가 달라지므로 국민건강보험공단 1577-1000에 본인 구성으로 문의해 확인하시기 바랍니다.
연금 쪽 수령액이 건강보험료 산정에서 소득으로 잡히지 않는다는 설명이 널리 퍼져 있지만, 이 글을 쓰면서 공단의 1차 자료로는 확인하지 못했습니다. 확인되지 않은 상태로 두겠습니다. 한 가지 분명한 것은, 저당권방식이라면 소유권이 그대로 남으므로 재산에 매겨지는 부분은 없어지지 않는다는 점입니다.
기초연금은 방향이 뒤집힙니다. 보건복지부 고시상 소득인정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 더해 구하는데, 재산의 소득환산액을 낼 때 부채를 빼 줍니다. 그 부채 항목에 주택연금·농지연금 누적액이 들어갑니다. 즉 연금을 받을수록 소득인정액이 내려가는 쪽으로 작용합니다. 반대로 임대소득은 소득평가액에 그대로 더해집니다.
수급 경계선 부근에 있다면 이 차이가 작지 않습니다. 금액은 재산·소득 구성에 따라 달라지므로 복지로(bokjiro.go.kr) 기초연금 모의계산으로 본인 수치를 먼저 넣어 보십시오.
내가 살 집의 주거비까지 빼야 숫자가 맞습니다
집 전체를 세놓는 그림을 그리고 있다면 빠진 항목이 하나 더 있습니다. 본인이 옮겨 갈 집의 비용입니다.
받는 월세가 200만원이어도 옮겨 간 곳에서 100만원을 낸다면 남는 것은 100만원입니다. 전세로 옮기는 경우에도 보증금이 묶이고 재계약 때마다 인상 위험을 떠안습니다. 이 항목을 빼지 않은 계산표는 거의 예외 없이 임대 쪽에 유리하게 기울어 있습니다.
참고로 집 전체를 세놓고 다른 곳에 사는 방식은 실거주 요건과 맞물려 있어, 공사 승인 없이 진행하면 지급이 멈출 수 있습니다. 어떤 경우에 가능한지는 가능 여부를 다룬 글에서 따로 확인하십시오.
이 글은 숫자를 만드는 순서만 다뤘습니다. 만들어 둔 두 숫자를 놓고 어느 쪽을 골라야 하는지 판단하는 기준은 범위가 다릅니다. 집값 전망·기대여명·상속 의사처럼 계산으로 나오지 않는 변수가 결과를 뒤집기 때문입니다. 그 기준표는 따로 정리해 두었습니다.
👉 주택연금과 월세, 선택을 가르는 10가지 변수와 A안·B안 비교 구도
주택연금 쪽에 쌓이는 비용도 계산에 넣으십시오
공정하게 비교하려면 연금 쪽에서도 덜어낼 것을 덜어내야 합니다. 월지급금에서 떼어 가는 항목은 없지만, 보이지 않는 곳에서 잔액이 늘어납니다.
2026년 3월 1일 이후 신규 신청 기준으로 초기보증료는 주택가격의 1.0%입니다. 집값이 4억원이면 400만원입니다. 여기에 연보증료가 대출잔액의 연 0.95%로 붙는데, 이 금액은 따로 청구되지 않고 매월 대출잔액에 더해집니다. 대출이자도 같은 방식으로 쌓입니다.
반대로 줄어드는 항목도 있습니다. 월지급금은 대출금이라 소득세 대상이 아니고, 대출이자비용에 대해 연 200만원 한도로 소득공제를 받습니다. 재산세는 최대 25% 감면되며 공사 표기 기준으로 2027년 12월 31일까지입니다. 등록면허세와 지방교육세는 최대 50% 감면, 농어촌특별세는 면제, 국민주택채권 매입의무도 면제됩니다.
⚠️ 등록면허세 감면이 언제 끝나는지는 자료마다 표기가 엇갈립니다. 공사 안내를 기준으로 삼되 신청 시점에 다시 확인하십시오.
한 문장으로 줄이면 이렇습니다. 임대는 세금을 내고 현금이 남는 구조이고, 연금은 세금 없이 받는 대신 잔액이 늘어나는 구조입니다.
계산 순서표 — 빈칸을 채워 보십시오
여기까지 읽었다면 아래 표의 빈칸을 채울 수 있습니다. 남의 평균치가 아니라 내 집의 숫자로 채우는 것이 핵심입니다.
| 순서 | 채울 항목 | 어디서 확인하나 |
|---|---|---|
| ① | 내 나이·내 집값 기준 월지급금 | 한국주택금융공사 예상연금조회 (나이는 부부 중 연소자 기준) |
| ② | 같은 단지·같은 평형의 최근 월세 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 |
| ③ | ②에서 공실·중개보수·수선비·재산세를 뺀 금액 | 직접 산정 |
| ④ | ③에서 임대소득세를 뺀 금액 | 국세청 126 |
| ⑤ | ④에서 건강보험료 증가분을 뺀 금액 | 국민건강보험공단 1577-1000 |
| ⑥ | 집 전체를 세놓는 경우, ⑤에서 내 주거비를 뺀 금액 | 직접 산정 |
| ⑦ | ①과 ⑥(또는 ⑤)을 나란히 적기 | — |
⚠️ ①과 ⑥을 비교한 결과만으로 결정하지는 마십시오. 집값이 어떻게 될지, 몇 년을 살지는 계산에 넣을 수 없는 변수입니다. "몇 년 넘게 살면 연금이 이긴다"는 식의 손익분기 계산이 위험한 이유도 여기에 있습니다. 가정을 조금만 바꿔도 결론이 통째로 뒤집힙니다.
가입 상담은 한국주택금융공사 대표번호 1688-8114에서 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세전환율 6.4%를 보증금에 그대로 곱해도 됩니까?
권하지 않습니다. 이 수치는 전세자금보증 심사에서 임차보증금을 재산정할 때 쓰라고 공지된 값이고, 전국 여러 지역을 평균한 숫자입니다. 지역과 단지에 따라 실제 전환율은 크게 벌어집니다. 대략적인 감을 잡는 데까지만 쓰고, 계산표에 넣을 금액은 같은 단지의 실제 계약에서 가져오십시오.
Q. 연 2천만원 이하면 세금이 아예 없는 것 아닙니까?
아닙니다. 연 2천만원 이하는 분리과세를 선택할 수 있는 구간이지 비과세 구간이 아닙니다. 비과세는 주택 수와 기준시가로 판정하는 별개의 문제입니다. 부부 합산 1주택이면서 기준시가가 12억원 이하일 때 월세가 과세 대상에서 빠지는 것이고, 2주택부터는 금액과 무관하게 신고 대상입니다.
Q. 임대사업자 등록을 하지 않으면 건강보험료 문제는 없습니까?
등록하지 않아도 기준선은 존재합니다. 사업자 등록이 있으면 사업소득이 0원이어야 하고, 등록이 없으면 연 500만원이 선입니다. 등록을 피한다고 소득이 사라지는 것이 아니라 기준선의 높이만 달라집니다. 실제 판정은 과세 방식과 금액에 따라 갈리므로 공단 1577-1000으로 확인하십시오.
Q. 주택연금의 이자와 보증료는 매달 따로 내야 합니까?
따로 내는 돈은 아닙니다. 연보증료와 이자는 대출잔액에 얹히는 방식이라 현금이 나가지는 않습니다. 다만 잔액이 늘어난다는 것은 나중에 정산할 금액이 커진다는 뜻이므로, "매달 나가는 돈이 없다"와 "비용이 없다"를 같은 말로 읽으면 안 됩니다.
Q. 계산해 보고 마음이 바뀌면 되돌릴 수 있습니까?
되돌릴 수는 있으나 대가가 큽니다. 그동안 받은 금액 전액에 이자와 보증료를 더해 갚아야 하고, 같은 집으로는 3년간 다시 가입할 수 없습니다. 임대는 계약 만료 시점에 멈출 수 있다는 점과 대비되는 부분이라, 되돌릴 여지를 남기고 싶은지도 계산 못지않게 중요한 판단 재료입니다.
정리
월세 총수입은 비교의 출발점일 뿐입니다. 공실과 중개보수, 수선비와 재산세를 빼고, 세금과 건강보험료까지 덜어낸 뒤에야 연금 쪽 숫자와 같은 단위가 됩니다. 집 전체를 세놓는 경우라면 본인 주거비가 한 번 더 빠집니다.
반대쪽도 공짜는 아닙니다. 초기보증료 1.0%와 연보증료 0.95%, 그리고 이자가 잔액에 계속 얹힙니다. 눈에 보이지 않을 뿐 비용은 양쪽 모두에 있습니다.
숫자가 다 모였다면 마지막은 전화 세 통입니다. 월지급금은 1688-8114, 세금은 126, 건강보험료는 1577-1000에서 본인 조건으로 확인하십시오. 기초연금이 걸려 있다면 복지로 모의계산을 한 번 더 돌려 보시기 바랍니다.
2026년 9월 20일 기준으로 작성했습니다. 한국주택금융공사·국세청·법제처·한국은행 자료를 바탕으로 정리했으며, 세법과 보험료 기준은 이후 달라질 수 있습니다. 특정 상품이나 금융회사를 권유하는 글이 아닙니다.
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